כל מי שנמצא לקראת הליך מכירת דירה, עתיד להיתקל גם בנושא של מס שבח ולכן, תכנון מס מקדים, זהו כלי שמטרתו הינה חסכון בתשלומים החייבים בעת עשיית עסקה כזו או אחרת.
אם כך, מהו מס שבח? מס שבח הוא בעצם מס שמוטל על השבח (הרווח) שנוצר מיום רכישת הנכס ועד ליום המכירה.
המס מתבסס למעשה על ההפרש בין המחיר בו נקנתה הדירה (על ידי מי שמוכר אותה) לבין המחיר בו הוא מוכר אותה.
כיום לא כל אחד זכאי לפטור ממס שבח. כדי להבין את מהלך התשלום, הפטור וההתנהלות מול רשות המיסים במקרה של מס שבח – חשוב לקבל ייעוץ מעו"ד העוסק במקרקעין על מנת לתכנון מס מירבי.
מס שבח – כיצד הוא מחושב?
חשוב לציין, כי אחוז מס שבח מקרקעין עומד כיום על 25 אחוז מרווח הנטו אשר נוצר בעת המכירה.
מהשבח (קרי רווח) שצמח למוכר, יוכל המוכר לנכות סכומים בגין הוצאות שהוציא בקשר עם הנכס כל תקופה שהחזיק בזכויות בו, לרבות אך לא רק, שכ"ט עו"ד ברכישה ומכירה, דמי תיווך, הוצאות על שיפוצים, הוצאות ריבית ריאלית ועוד.
לאור האמור לעיל, חשוב לשמור את כל החשבוניות הקשורות להוצאות אשר בוצעו בקשר עם הדירה, עוה"ד המייצג במכירה ידע להנחות את המוכר בדבר ההוצאות המותרות בניכוי ויבקש את החשבוניות הללו.לאחר החתימה על הסכם המכר, עורך הדין המייצג את המוכר ידווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, כאשר הדיווח שיוגש יכלול את התחשיב שנערך בקשר עם תשלום מס השבח, ככל שנדרש תשלום.
בשלב הבא, רשות המיסים תפיק הודעת שומה עם סכום המס אותו יידרש המוכר לשלם. התשלום יבוצע באמצעות שובר לתשלום, וישולם במועד החוקי לתשלום, היינו עד 60 ימים מיום המכירה.
יש לקחת בחשבון כי ישנם מקרים בהם רשות המיסים תבקש לבצע בדיקה נוספת מטעמה של חישוב המס ולחייב בצורה אחרת ממה שהמוכר חישב, לכן ישנה חשיבות רבה לאופן עריכת התחשיב.
במקרה כזה, בו יש פער בין התחשיב שהגיש המוכר לבין זה שערך פקיד השומה, ניתן להגיש השגה ובעצם לערער על ההחלטה של הרשות – חשוב מאוד להכיר את האפשרות הזאת ובמידת הצורך גם לעשות בה שימוש.
פטור ממס שבח
כיום, כדי "ליהנות" מפטור ממס שבח, על מוכר דירה להיות בעלים של אותה הדירה לפחות 18 חודשים וכן על הדירה הנמכרת להיות דירתו היחידה. חשוב לציין כי באין פטור ממס שבח, לדוגמא כאשר מדובר במוכר בעל מספר דירות, על מנת להקטין את החבות במס השבח שיידרש המוכר לשלם, יש להקפיד ולפעול באופן מדויק ויסודי, להכיר את כל הניכויים המותרים על פי חוק ולצרף את כל המסמכים בגינם ניתן יהיה להפחית את שיעור מס השבח שעתיד המוכר לשלם.
למעשה, לרשות מוכר הנכס עומדים 30 יום ממועד המכירה, בכדי להצהיר על הנכס הנמכר ובמידת הצורך, לבקש פטור ממס שבח או לחלופין, לצרף את תחשיב השבח על כל צרופותיו.
את הדיווח יש לבצע באמצעות טפסים ייעודיים ולצרף את המסמכים הנדרשים לפי החוק.
בין התנאים אשר יכולים להוביל לקבלת אותו הפטור המיוחל:
- למוכר אין חלק העולה על 1/3 בדירה אחרת או 1/2 אם מדובר בדירת ירושה.
- הדירה הינה הדירה היחידה של המוכר והוא הבעלים שלה למשך תקופה אשר עולה על 18 חודשים.
- אם האדם מוכר 2 דירות (היחידות שבבעלותו) במטרה לקנות דירה אחת בשווי של לפחות 75 אחוז משווי המכירה הכולל של 2 הדירות, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח עד גובה מסוים.
- במידה והרצון הוא להעביר את הדירה ללא תמורה ל"קרוב" כהגדרתו בחוק, ישנו פטור ממס השבח.
חשוב לציין שגם לפטורים הללו יש לא מעט "אותיות קטנות" וסעיפים שחשוב להכיר בכדי להבין בצורה מעמיקה אם אכן ישנה זכאות לפטור ומה צריך לעשות על מנת לקבל את אותו הפטור – ידע יכול להוות כאן כוח מכיוון שרק אדם אשר מודע לזכויות ידע לפעול על מנת לממש אותן ובמידת הצורך לבצע תכנון מס אופטימאלי.
חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה
חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק וותיק, אשר חוקק בשנת 1963 – חוק זה עבר לא מעט עדכונים ותיקונים ברבות השנים, אשר לכל שינוי שכזה הייתה השפעה על גרסתו הנוכחית.
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הוא זה המחייב למעשה תשלום מס שבח על כל מי שמוכר זכות בנכס מקרקעין.
הסעיף בחוק, מסביר למעשה כי מס שבח הינו מס המוטל על הרווח שנוצר בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה – וכאן חשוב להדגיש כי המס מוטל רק במקרים בהם נוצר רווח ממכירת אותו הנכס, במקרה של הפסד, אין חיוב במס.
חוק זה אף מגדיר את אופן חישוב השבח, את ההוצאות השונות אשר נחשבות כמוכרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום הרכישה ושוויה, כמו גם את התנאים השונים לקבלת פטורים או הקלות.
היכרות מעמיקה עם החוק, על כל סעיפיו ותיקוניו וכן הוראות ביצוע שונות של רשות המיסים הינה חשובה ואף מהותית בהליך תכנון מס מקדים וחישוב המס וכן בשאלת זכאותו של המוכר לפטור ממס שבח או על מנת להקטין את החבות בשיעור המס שיידרש לתשלום, ככל ואין המוכר זכאי לפטור.לסיכום, ניתן לומר כי קצרה היריעה מלפרט את כל המידע לגבי מס שבח, לגבי חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה ותיקוניו, לגבי אופן החישוב של אותו המס ולגבי הדרכים לקבלת פטור או הקלות שונות מהמס.
לכן, מי שהנושא הינו בעל רלוונטיות בעבורו, חשוב שיקפיד להכניס איש מקצוע לתמונה אשר בקיא בנושא ומכיר לעומק את חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה ורצוי לעשות זאת עוד לפני המכירה והדיווח על העסקה כדי לבצע תכנון מס מיטבי ובכך למנוע בזבוז זמן יקר וסכומי כסף ביתר.
חשוב לציין, שאיש מקצוע מנוסה, יכול להוות גם את הכתובת עבור מי שמעוניין לפעול עבור קבלת החזר עבור מס שבח, וההחזרים יכולים להגיע לסכומים גבוהים, כך שכדאי להשקיע את כל המאמצים בעבודה מדויקת ובבחירת עורך הדין המדויק והמקצועי עבורכם, כזה שיהא בקיא בתחום המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט
