הערת אזהרה – כל מה שצריך לדעת

קניית נכסי נדל"ן מלווים בדרך כלל בחששות רבים שברובם הינם מוצדקים. אחרי הכל מדובר באחת הרכישות החשובות ביותר של אדם.
לשם הרכישה אנחנו נכנסים להוצאות גבוהות.
יהתהליך יכול לכלול נטילת הלוואות או משכנתאות.
ההחזרים הכבדים ממשיכים ללוות אותנו לאורך ימים ושנים.  
משכך מתבקש שנחשוש בטרם נחתום על מסמכים וחוזים בהם אנחנו מתחייבים לשלם סכום גבוה לצורך רכישת נכס.

לרוב קניית נכס או מכירה של נכס נעשית כעסקה בין שני צדדים שלא מכירים זה את זה. המוכר רוצה להיות סמוך ובטוח כי אכן קונה אמין עומד מולו וכי המכירה נעשית באופן שקוף ואמין.
 בנוסף חשוב לו לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו. ומנגד הקונה רוצה להיות רגוע שהוא רוכש נכס עם כל הזכויות הנלוות לו. אף אחד אינו מעוניין לגלות פתאום שיש לו "שותפים" אשר טוענים לזכויות בנכס עליו הוא שילם.  

לשם כך קיימת הערת אזהרה.

אז מהי בקשה לרישום הערת אזהרה? איך רושמים אותה? מתי צריך לבטל אותה ואיך מבטלים אותה בפועל? על כך ועוד כאן בהמשך.

בקשה לרישום הערת אזהרה

הערת אזהרה היא למעשה מעין "תמרור אזהרה".
מנגנון שנועד להבטיח לקונה, בכפוף לביצוע התשלום הראשון מתוך תמורת הרכישה לנאמנות, כי זכויותיו בנכס יובטחו באופן כזה שיהיו קודמות לכל זכות אחרת.
אם יבוא מישהו ויטען לקיומה של זכות כלשהי. אפשרות זו של הערת אזהרה מסייעת בביצוען של עסקאות המקרקעין שאנחנו מכירים בכך שהיא מכניסה לעסקה מימד מסוים של וודאות עבור הקונה.

יש לציין כי בעסקאות המבוצעות בליווי עורך דין, הרי שכל הטיפול ברישומה של הערת האזהרה נעשה על ידו.
על כן בהחלט לא כדאי להתחיל את תהליך הקניה של הנכס מבלי עורך דין שינהל את כל הנדבך הרישומי של עיגון זכויות הצדדים ברכישת הנכס.           
בטרם רכישת הדירה, על הקונה הפוטנציאלי לבדוק את המצב הרישומי של הנכס בלשכת רישום המקרקעין ולוודא כי לא רשומות בו הערות אזהרה לגורמים שונים לרבות עיקולים.

הערת אזהרה לפי סעיף 126

על פי סעיף 126 לחוק מקרקעין תשכ"ט – 1969 נעשה רישום הערת אזהרה אצל רשם המקרקעין.
ברגע שהרשם מקבל את כל ההוכחות לפיהן בעל הזכויות במקרקעין אכן התחייב לבצע את העסקה במקרקעין או לחילופין התחייב כי ימנע מלעשות עסקה כלשהי בקרקע (כאשר אנחנו מדברים על זכויות במקרקעין זו יכולה להיות בעלות על המקרקעין אך גם זכות שכירות או אפילו זכות לרישום משכנתא).

יש לשים לב כי התחייבות של בעל הנכס אמורה להיכתב ולהחתם בצורה חוקית.
למעשה בעסקת מכר מקובל כי מסמכי רישום הערת האזהרה נחתמים במעמד חתימת הסכם הרכישה.
מיד לאחר שנחתם הסכם בין הצדדים, הקונה רושם הערה על זכויותיו של המוכר.
כך שכל מי שמעיין לאחר מכן בנסח הטאבו רואה את ההתחייבות של המוכר מצדו שלא לבצע כל עסקה נוגדת בנכס.

ההתחייבות של בעל הזכות

בעת החתימה על הסכם המכר, אמור הקונה למסור את התשלום הראשון לידיו של בעל הזכות. התשלום מוחזק בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר ומועבר לידיי המוכר רק לאחר רישומה של הערת אזהרה לזכות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. רישומה של הערת האזהרה מתבצע באמצעות עורך הדין המייצג את הקונה בעסקה. הערת האזהרה מבטיחה כאמור את זכויות של הקונה בנכס בהתאם להתחייבות המוכר, בשלב הזה שבין חתימת ההסכם ועד להשלמת העסקה.       
העסקה מושלמת בעת תשלום מלוא התמורה בעד הנכס ע"י הקונה כנגד קבלת החזקה בממכר וכן קבלת כל מסמכי המכר הדרושים להשלמת העברת הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין מעת המוכר אל הקונה.

הפנקס בו נרשמת הערת האזהרה לזכות הקונה הוא הפנקס בו מופיעות זכויותיו של המוכר.

ישנם מספר מרשמים בהם מעוגנות זכויות:

• לשכת רישום המקרקעין – ניתן לעיין בזכויות באמצעות הפקת נסח טאבו בהינתן רישום זכויות המתבצע אצל רשם המקרקעין ובהתאם – רישום הערות והעברת הזכויות מתבצע בהגשת הבקשות לרשם המקרקעין.
  ·שות מקרקעי ישראל (רמ"י) – ניתן לעיין באמצעות הזמנת אישור זכויות המשקף את המצב כפי שהוא במרשמי רמ"י ובהתאם – לרשום הערות מכר ולהשלים העברת זכויות בהגשת הבקשות לרמ"י.
• חברה משכנת – מקום בו הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, מי שאחראי על רישום בעלי/ חוכרי הנכס היא החברה המשכנת. כאשר מתעניינים ברכישת נכס שזכויותיו רשומות בחברה משכנת, ניתן להזמין מהחברה המשכנת אישור זכויות. אישור זכויות הוא מסמך המשקף את המצב הרישומי כפי שהוא רשום במרשמי החברה המשכנת, ובהתאם – רישום הערת אזהרה והשלמת העברת זכויות מתבצעת ע"י החברה המשכנת בהגשת בקשה למשרדיה ובהתאם לנוהל העברת הזכויות המצוי אצלה.

ניתן לסכם במשפט אחד את מטרתה של הערת האזהרה:

מטרתה היא להעניק לקונה סוג של הגנה בכך שהיא מונעת רישומה של כל עסקה נוספת שתסתור את תוכנה של ההערה שנרשמה לזכות הקונה וכך הקונה יכול להיות רגוע כי תהליך הקנייה יימשך כמוסכם, בכפוף לקיום התחייבויותיו. לא תוכל להתקיים כל עסקה שסותרת את העסקה שביצע אלא אם כן תהיה הסכמה מצד הקונה או לחילופין על פי צו מטעם בית המשפט.

חשוב עוד לציין כי ניתן להגיש היום בקשה להערת אזהרה גם באמצעים מקוונים ובכך לבצע את ההליך בקלות, במהירות וביעילות, באמצעות עו"ד.

ביטול הערת אזהרה

ביטול הערת אזהרה יכול ויבוצע במקרים שונים, בין היתר, כאשר נרשמה הערה לזכות הקונה אך הסכם המכר הופר ומשך בוטל, הושבו הכספים לקונה והערת האזהרה נמחקת, דוגמא נוספת היא מחיקת הערה על צורך בהסכמה וכדומה.

איך מגישים את הבקשה והאם אפשר לעשות את זה באופן מקוון?

בקשה למחיקת הערת אזהרה ניתן להגיש באופן מקוון ע"י עורך דין או באופן ידני ובליווי האגרה המתאימה.

חשוב לזכור כי ככל ומוגשת בקשה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה מכוחו של הסכם למכירת נכס, יש לוודא כי התקיימו התנאים למחיקתה.

הערת אזהרה בטאבו

אחד מהתחומים בהם מתמחה עורך דין מקרקעין הוא בעריכת הבדיקות המקדמיות.
ביניהן גם בדיקת מצבו הרישומי של הנכס לרבות בדבר קיומן של הערות אזהרה בטאבו.        

לפני שאתם נכנסים לעסקה כלשהי, עורך הדין יבדוק עבורכם את מצבו הרישומי של הנכס.
כמו כן העו"ד יברר כי אין עליו כל הערת אזהרה שעשויה לסכל את הרכישה.

לאחר מכן, ילווה אתכם עורך הדין לחתימה על ההסכם וידאג לעגן זכויותיכם ברישומה של הערת אזהרה לזכותכם ולבסוף בהשלמת רישום זכויותיכם בנכס במרשם המתאים.

כדי שאכן תיהנו מהליך שיעשה בצורה נוחה, וכזה שיעניק לכם ראש שקט שכל הליך הקנייה של הדירה נעשית עם כמה שפחות סיכונים, שימו לב שאתם נעזרים בעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין ובפרט בייצוג בעסקאות רכישה ומכירה.