מהן ההכנות והבדיקות שמומלץ לעשות לפני מכירה של נכס נדל"ן?
מתעניינים ברכישה של נכס נדל"ן? קודם כל חשוב להתייעץ עם איש מקצוע – עו"ד דיני מקרקעין.
הדבר הראשון שכדאי לבדוק הוא שווי הדירה המבוקש על ידיכם.
ניתן לבצע בדיקה של המחירים ששילמו באזורכם עבור דירות דומות.
במקביל חשוב לקבל הערכת שווי מטעם שמאי מקרקעין או מתווך. אם יש משכנתא על הדירה, חשוב לברר מול הבנק מה גובה יתרת סילוק המשכנתא.
חשוב לברר האם יחולו עליכם קנסות יציאה במקרה של פירעון מידי.
חשוב לדעת מה יידרש מכם במקרה בו תרצו לגרור את המשכנתא.
בדיקות נוספות שכדאי לבצע נוגעות למועד בו באפשרותכם לפנות את הנכס לקונים מכם.
האם ישנם פריטים שבכוונתכם להותיר בדירה, האם ישנם בדירה ליקויים כלשהם ועוד.
אילו הכנות ובדיקות משפטיות כדאי לבצע לפני מכירת נכס נדל"ן?
לאחר הערכת שווי הנכס, מומלץ לערוך הכנה מדוקדקת של הצד המשפטי של העסקה.
חשוב לבדוק הימצאותם של כלל המסמכים הדרושים.
יש להוציא נסח טאבו עדכני ולוודא שאופן רישום זכויותיכם בנכס תקין וחף מטעויות.
אם קיימות חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות עדיף להסדיר את מעמדן לפני המכירה.
באם הנכס מושכר כדאי לבחון את הוראות חוזה השכירות.
חשוב לוודא כי ישנה התייחסות למצב של מכירת הנכס בכל הנוגע לסיום/המשך תקופת השכירות. שיתוף הפעולה של השוכרים בכל הנוגע להצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים וכדומה.
כשהנכס מושכר, מדוע רצוי ליידע מראש את השוכרים של הנכס כי הוא עומד למכירה?
לפני פרסום הדירה, חשוב לבדוק האם בחוזה השכירות ישנה מגבלה כלשהי הקשורה בשוכרים.
סעיף בחוזה המאפשר להם להשלים את תקופת השכירות על אף המכירה יכול להוות מגבלה.
.
מומלץ ליצור קשר עם השוכרים לפני שמתחילים לפרסם את הדירה ולעדכן אותם בדבר כוונתכם להעמיד את הדירה למכירה.
אתם תזדקקו לשיתוף הפעולה שלהם כאשר תרצו להראות את הדירה.
מהן ההוצאות הנלוות שעשויות להשפיע על הרווח ממכירת הדירה?
מומלץ לעשות בירור מעמיק לגבי ההוצאות הנלוות למכירה ולבדוק עד כמה העסקה משתלמת לכם. דוגמאות נפוצות לעלויות נלוות הן מס שבח (במקרה ואינכם זכאים לפטור), היטל השבחה, שכר טרחת עורך הדין, שכר טרחת שמאי מקרקעין, דמי תיווך, עלויות הקשורות בסילוק או גרירת משכנתא, עלויות של שיפוצים ותיקונים לפני המכירה וכדומה.
מהן ההכנות והבדיקות שמומלץ לעשות לפני רכישה של נכס נדל"ן?
ישנם שלושה הבטים של הנכס שמומלץ לרוכשי דירות לבדוק לפני שיחתמו על הסכם המכר: ההיבט המשפטי, ההיבט התכנוני וההיבט הכלכלי.
מהם ההיבטים המשפטיים שכדאי לבדוק לפני רכישת דירה?
בתחום המשפטי חשוב לוודא שהזכויות בדירה שאתם עומדים לרכוש רשומות כחוק על שם המוכרים.
בנוסף בדקו כי לא קיימים שיעבודים על הנכס או הערות מגבילות אחרות.
הערות מגבילות הן הערת אזהרה לזכות גורם שלישי וכדומה. אם קיימת משכנתא על הדירה, יש לבדוק האם בכוונת המוכרים לסלקה או לגרור אותה.
כך שלא תהא מניעה עתידית לרישום הזכויות על שם הרוכש. אם הדירה מושכרת, חשוב לבדוק האם חוזה השכירות מחייב את השוכרים לעזוב את הדירה לפני התאריך בו אתם מעוניינים להיכנס לדירה.
אופציה נוספת היא שאתם מחוייבים לאפשר להם להמשיך את תקופת השכירות/תקופת האופציה עד תומה.
מדוע חשוב לבדוק את הסכם המכר לפני החתימה עליו?
חשוב לציין כי חלק בלתי מבוטל מהבדיקה המשפטית הינה בחינתו של הסכם המכר על סעיפיו. כך שיכלול את הסכמות הצדדים במלואן ויאפשר להבטיח קיומה של עסקה תקינה.
אילו הבטים תכנוניים של נכס נדל"ן חשוב לבדוק לפני רכישתו?
בצד התכנוני, כדאי לבדוק את ייעוד הנכס והאם הוא מתאים לשימוש שאתם זקוקים לו. אם אתם קונים נכס שאינו מיועד למגורים ואתם מעוניינים בדירת מגורים הרי שאתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה. גם חריגות בניה יכולות לפעול לרעתכם, מסיבות שונות. למשל, הבנק עשוי שלא לאשר משכנתא או לאשר משכנתא בסכום נמוך מהנדרש בגין נכס שיש בו חריגות בנייה.
העירייה עשויה להקשות על הנפקת אישור לטאבו לצורך ביצוע רישום זכויות ע"ש הרוכש.
באפשרות הרוכש לבחון את מצב הנכס טרם התקשרות באמצעות איש מקצוע מטעמו.
אילו שיקולים כלכליים יש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס נדל"ן?
באספקט הכלכלי, מומלץ לוודא שהסכום שהמוכר מבקש עבור הנכס תואם את מצב השוק ומצב הדירה, והדבר הוא אקוטי עוד יותר כאשר בכוונת הרוכש לממן את רכישת הדירה מכספי משכנתא. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות שמאי מקרקעין, שיוכל לבצע הערכה של שווי הנכס בהתאם למאפייניו השונים. עוד חשוב לזכור שהתכנון הכלכלי של רכישת דירה חייב לקחת בחשבון לא רק את עלות הדירה עצמה, אלא גם הוצאות נלוות כמו מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין ולשמאי מקרקעין, דמי תיווך, עליות שיפוץ ואנשי מקצוע נוספים, אגרות רישום בטאבו וכדומה.
מהם השירותים המשפטיים שעורך דין למקרקעין מתמחה בהם?
עורך דין מקרקעין מתמחה בכל ההיבטים המשפטיים של העברת זכויות קניין בנכסי נדל״ן (או בקרקע לא בנויה). בשלב הראשון, עורך הדין יברר את זהות המוכר וזכויותיו בנכס, את מצבו המשפטי של הנכס והאם הוא חופשי משעבודים, הערות אזהרה וזכות קדימה לרוכשים אחרים.
שירות נוסף שעורך דין למקרקעין מתמחה בו הוא טיפול במסים שכרוכים בעסקה, כמו מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח, כולל ייצוג הלקוח בפני רשויות המס, ותכנון העסקה תוך הפחתה של עלויות המסים למינימום.
בשלבים הבאים יבחן עורך הדין את הסכם המכר על כל סעיפיו ויוודא כי הוא משקף נאמנה את הסכמות הצדדים ומעבר לכל – מבטיח את הלקוח בכל הקשור לעמידת הצד השני בהתחייבויותיו החוזיות וקיום החוזה עד להשלמת רישום הזכויות.
מהו ההבדל העיקרי בין ייעוץ משפטי לרכישת דירה חדשה מקבלן לעומת רכישת דירה יד 2?
רכישה של דירה יד שניה מתבצעת לרוב מול אנשים פרטיים, שהם בעלי הנכס. דירה חדשה מקבלן דורשת ייעוץ משפטי מול גורם מסחרי, כאשר במרבית המקרים הרכישה מתבצעת עוד לפני שהדירה נבנתה, או שהיא בתהליכי בנייה. לכן, ברכישת דירה חדשה מקבלן, עורך הדין של הרוכשים מופקד על בחינת הסכם מורכב יותר.
על עורך הדין לוודא כי הקבלן מעמיד בטוחות מתאימות לטובת הרוכשים.
בנוסף חשוב לבדוק כי הוראות ההסכם אינן סותרות את חוק המכר.
מדוע בקנית דירה חדשה לא מומלץ להסתפק בשירות המשפטי מטעם עורך הדין של הקבלן?
זהו המקום לומר ולהדגיש כי עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן בלבד.
עוד כזה אינו מייצג את הרוכשים, אלא שאסור לו על פי חוק לייצגם בעסקה בה הוא מייצג את הקבלן. לכן, בבואכם לרכוש דירה מקבלן, חשוב שעורך דין מטעמכם יטפל בעסקה, יוודא שאינה מוטה לטובת הקבלן ושישנן בטוחות מספקות ויעילות במקרה שהקבלן לא יעמוד בתנאי ההסכם.
