• סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר "בעלות" כ"הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

ככלל, אדם יהא זכאי להירשם כבעליהם של מקרקעין בהשלמתה של עסקת הרכישה כאשר מדובר בקרקע בבעלות פרטית.

• סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי "שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות" .

ככלל, אדם יהא זכאי להירשם כחוכר של מקרקעין בהשלמתה של עסקת הרכישה במספר מקרים, בין היתר כאשר מדובר בקרקע בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח או כאשר מדובר בקרקע פרטית אשר בעליה הקנו לאחר את זכות החכירה/חכירת המשנה בה.

• סעיף 7(א) לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום.
• הרישום במדינת ישראל מתנהל בפנקסי המקרקעין כאשר הגוף האמון על הרישום בפנקסי המקרקעין הוא לשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
• נסח הטאבו הינו מסמך רשמי המהווה "תעודת זהות" של נכס המקרקעין. בנסח הטאבו מופיע מידע על המקרקעין, לרבות מידע על בעלי/ חוכרי הנכס, האם קיימים שעבודים ומשכנתאות על הנכס וכן האם רשומות הערות אזהרה ביחס לזכויותיו של אדם מסוים.
• בטרם רכישת נכס מקרקעין, חשוב להקפיד להפיק, בין היתר, נסח טאבו ולבדוק אותו היטב על מנת לוודא שהזכויות הרשומות בו, אכן רשומות על שם אותו אדם שהזדהה כמוכר, וכי אין מצד שלישי הטוען לזכויות על אותו הנכס ובכך למנוע בעיות בהמשך. המטרה העיקרית היא לוודא כי רוכשי הנכס אכן יוכלו לרשום זכויותיהם במקרקעין ובכך להביא לסיום העסקה.

• סעיף 126 לחוק המקרקעין מסדיר את עניין רישומה של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה היא תמרור אזהרה ורישומה נועד למנוע עסקאות סותרות.
• ישנם סוגים שונים של הערות אזהרה: הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות, בנק למשכנתהות, עיקולים, הפקעות, צווי הריסה, הערות לפי חוק התכנון והבניה, הערות לטובת רשות העתיקות וכדו'.
• בטרם רכישת הדירה, יש לבדוק האם רשומות הערות אזהרה על הנכס עצמו ולוודא כי אין גורם נוסף הטוען לזכויות במקרקעין ובכך למנוע מצב של עסקה סותרת.
• מהסיבות המנויות לעיל, אנו נרצה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, ולעגן את זכויות הקונה עפ"י הסכם הרכישה.

• רישום בית משותף מתבצע בפנקס הבתים המשותפים ומתאפשר מקום בו 2 דירות או יותר מצויות על גבי אותה החלקה/ות ולהן לפחות 2 מתקנים משותפים.
• רישום הבית המשותף הינו חלק מההליך הרישומי במסגרתו מחולקות כל היחידות שנבנו בבית המשותף לתתי חלקות באמצעות ייחוד זכויות הדיירים לגבי כל יחידה ויחידה, וכך נוצרת הפרדה ברורה הן בין הרכוש הפרטי לבין הרכוש המשותף לכלל הדיירים והן בין בעלי הדירות עצמם.
• זכות הבעלות / החכירה של בעלי הדירות נרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לאחר סיום הליך רישום הבית המשותף.
• מדוע חשוב לבצע רישום בית משותף ולהשתמש בשירות יעודי של עורך דין רישום בית משותף ?

מכמה סיבות, כאשר העיקרית היא שבהיעדר רישום בית משותף לא ניתן לרשום זכויותיהם של בעלי הדירות בטאבו.
לאי קיומו של הליך הרישום יתכן ותהיה השפעה על הליך קבלת משכנתאות מהבנקים השונים, אי רישומו של הבית עשוי לגרום לחוסר בהירות בחלוקת השטחים הפרטיים/ הציבוריים בין בעלי הדירות ואף ייתכן כי רוכשי דירות פוטנציאליים יחששו להתקשר בעסקה בה טרם בוצע הרישום כאמור, היות והזכויות בה לא הוסדרו כנדרש כאשר הסיבה לכך אינה ברורה. 

• לאחר בניית בניין מגורים וקבלת החזקה בדירה עד לרישום הבניין כבית משותף וזכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), משמש הקבלן שבנה את הבניין או עורך הדין שייצג את הקבלן באותו הפרויקט כחברה משכנת.
• החברה המשכנת משמשת כמעיין "טאבו פרטי" ומנהלת את פנקס הזכויות באותו בניין מגורים, וזאת עד למועד רישום הבניין כבית משותף ועד להסדרת רישום הזכויות דירה בטאבו.
• היות והזכויות אינן מעוגנות ברישום בטאבו, ואין באפשרות הקונה להפיק נסח טאבו, כאשר אדם מעוניין למכור את הדירה שלו, יהיה עליו להמציא לקונה "אישור זכויות" מהחברה המשכנת אשר מעיד על זכויותיו בדירה. אישור זה ישמש את הקונה גם בבואו ליטול משכנתה לצורך מימון הרכישה.
• הליך לרכישת דירה אשר הזכויות בה רשומות ב"חברה משכנת" עשוי לעורר חששות בקרב רוכשי דירות אך חשוב לזכור כי הסתייעות בעורך דין ועריכת בדיקות מקדמיות מקיפות יכולות להפיג את החשש, להציג את המצב הרישומי של הנכס לאשורו ולוודא שיהיה ביכולתם של הקונים לקבל משכנתה לצורך מימון רכישת הדירה.

• מרבית הקרקעות במדינת ישראל הינן בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף המנהל את קרקעות המדינה לרבות הקניית זכויות השימוש בהן וכאשר היא מקנה זכויות כאמור הן אינן מהוות "בעלות" ובמרבית המקרים יהיו אלו זכויות "חכירה". מקום בו עיגון הזכויות בקרקע אינו מבוצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מי שמנהל את המרשם לעניין הזכויות לגבי אותה הקרקע היא רמ"י.
• כשם שנרשמת הערת אזהרה לזכות הרוכשים כאשר מדובר בנכס אשר הזכויות בו מעוגנות בטאבו, לאחר ביצועה של עסקה לרכישת נכס מקרקעין המצוי בבעלות אחד מהגופים המנויים לעיל, תירשם הערת מכר לזכות הרוכשים ברמ"י, והיא זו אשר תזהיר צדדים שלישיים ותאותת להם כי בוצעה זה מכבר עסקה בנכס האמור.
• בבואכם להתקשר בעסקה לרכישת נכס במקרקעין אשר מצוי בבעלות אחד מהגופים המנויים לעיל, ושהזכויות בו אינן רשומות בטאבו, אל לכם לוותר מראש על עסקה זו, כל שנדרש הינו ביצוען של בדיקות מקדמיות ביחס למצב הרישומי של הנכס לרבות קבלת "אישור זכויות" מרמ"י ומהחברה המשכנת על מנת לוודא שהנכם עושים עסקה טובה וכי תוכלו בסיומה של העסקה לעגן זכויותיכם ברישום.

• מחזור משכנתה הוא הליך שמבצעים בעלי נכסים אשר נטלו משכנתה לצורך רכישת הנכס, ובשלב מאוחר יותר מעוניינים לשפר את תנאי המשכנתה מול הבנק, לדוגמא משך תקופת ההחזר, סכום ההחזר החודשי, מסלולי ההלוואה וכדו'.
  הליך המחזור כרוך בנטילת משכנתה חדשה על אותו הנכס אשר באמצעותה תכוסה מלוא המשכנתה הישנה.
• בהליך זה, יכולים בעלי המשכנתה להחליט כי מעוניינים ליטול את המשכנתה החדשה באותו הבנק (מחזור פנימי) או ליטול אותה בבנק אחר ובכך יועבר תיק המשכנתה והשעבוד אל הבנק שיבחרו (מחזור חיצוני).
• מתי כדאי לשקול הליך מחזור? בין היתר כאשר חלה הפחתה/עלייה בהכנסות של נוטל המשכנתה או כאשר חל שינוי משמעותי בשיעור הריבית במשק.

• גרירת משכנתה, כשמה כן היא, העברתה של משכנתה שניטלה לשם מימון רכישתו של נכס אחד, אל נכס אחר. היינו, השעבוד שהטיל הבנק בשל המשכנתה שנטלו בעלי הנכס מוסר, ובמקומו נרשם שיעבוד על הנכס ה"חדש" אליו נגררת המשכנתה.
• כאשר אדם מכר את ביתו ורכש זה מכבר בית אחר, ואין ברצונו לסלק את המשכנתה שנטל על הבית שמכר, במצב זה, תיגרר המשכנתה ישירות מהנכס הנמכר לנכס הנרכש.

לעומת זאת, כאשר אדם מכר את ביתו וטרם רכש דירה אחרת, אך מעוניין לשמר את המשכנתה הקיימת ואת הריביות שבה, ניתן לבצע גרירה לפיקדון לזמן קצוב (פז"ק) אשר מצוי בבנק נותן המשכנתה, עד אשר ירכוש נכס אחר. במסגרת הליך זה, אין ביכולתם של בעלי המשכנתה להחליף את זהות הבנק נותן המשכנתה והיא תיוותר באותו הבנק.

• מתי כדאי לשקול גרירת משכנתה? לרוב, כאשר תנאי המשכנתה הקיימת טובים ביחס לתנאים המוצעים באותו המועד ע"י הבנקים למשכנתהות, לדוגמא מסלולים טובים, שיעור ריבית נמוך וכדו'.

• ברכישת דירה מקבלן חשוב להבטיח את כספי הרוכשים אשר משולמים לקבלן בגין רכישת הדירה ולוודא כי תשלומם מבטיח כי יבוצעו פעולות הבניה הדרושות לשם מסירתה של הדירה לרוכשים כשהיא מושלמת ובמועד.
• סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מונה 5 בטוחות שתפקידן להבטיח את כספי הקונה במקרה כאמור: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה, העברת בעלות או זכות אחרת בדירה על שם הקונה, כשהדירה נקייה מכל זכות לצד שלישי.
• במרבית הפרויקטים, הקבלן מתקשר בהסכם ליווי עם גוף מממן (בנק/ חברת ביטוח) לצורך מימון הפרויקט. בתמורה למימון הפרויקט והעברת הכספים מהגוף המממן לקבלן, משועבדת הקרקע לזכות הגוף המממן וכמו כן, הבנק המלווה מנהל חשבון בנק ייעודי אליו מופקדים כל הכספים שמשלמים רוכשי הדירות אשר משולמים באמצעות פנקס שוברים אותו מנפיק הבנק.
• תשלום באמצעות פנקס השוברים מבטיח הנפקתה של ערבות בנקאית עבור אותו התשלום שביצעו הרוכשים, ואם הגוף המממן הינו חברת ביטוח, אזי חברת הביטוח מנפיקה לרוכשים פוליסת ביטוח בגין התשלום שבוצע.
• הערבות הבנקאית/ פוליסת הביטוח מבטיחה את כספם של רוכשי הדירות כך שאילו הקבלן ייכנס לקשיים ולא יעלה בידו לסיים את בניית הפרויקט, ובהתאם למפורט בתנאי הערבות/הפוליסה, יוכלו הקונים לקבל כספם בחזרה.