נחמנסון & עיני | עורכי דין מקרקעין בקריות |ארגז כלים לרוכשי דירות

בבואכם לרכוש נכס, יש לזכור כי הצהרות המוכר אינן חזות הכל וכי על הקונה מוטלת אחריות רבה בקשר עם בדיקות שונות אותן מומלץ ואף נדרש כי יבצע טרם יתקשר בהסכם הרכישה.
הרשימה שלפניכם מציגה חלק מהבדיקות אותן מומלץ לבצע:

1. התאמת הנכס לצרכיכם – ככל שמדובר בדירה לצרכי מגורים, חישבו כמה זמן תרצו להתגורר בדירה, וודאו כי תתאים למצבכם האישי כיום ובשנים הקרובות בהן ברצונכם להתגורר בה.

בדקו כי מיקומה נוח לכם – האם היא קרובה למוסדות חינוך, למרכזי קניות, גני משחקים, בתי כנסת, תחבורה ציבורית, חניונים ולכל שירות אחר לו אתם עשויים להזדקק.
הקפידו לבקר בדירה במספר הזדמנויות בשעות שונות במהלך היום כך שתוכלו לבחון את התאורה בדירה, שוחחו עם שכנים ואפילו עם ועד הבית, שיקלו להגיע עם אדם נוסף עליו אתם סומכים ואף עם איש מקצוע מטעמכם ובדקו היטב את מצב הדירה, תקינותה ותקינות ומערכותיה.

2. זיכרון דברים – בשונה מן ההנחה הרווחת, זיכרון דברים מהווה במרבית המקרים הסכם מחייב לכל דבר ועניין, משכך, לא זאת בלבד שלא ניתן פשוט לחזור בנו מההסכמות שבו, לרבות הסכמה על תשלום פיצוי מוסכם במקרה שאחד מהצדדים יתחרט, אלא שהוא חייב בדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ככל חוזה מכר אחר ולרבות בתשלום המיסים הכרוכים בעסקה, בהתאם למועדים הנקובים בחוק.

חשוב לדעת, כי המסמך אינו חייב לשאת את הכותרת "זיכרון דברים", אלא מספיק שיצוינו פרטים בסיסיים בקשר עם העסקה על מנת להוות הסכם מכר על כל המשתמע והמתחייב מכך.
לכן רצוי שלא למהר לחתום על מסמך שכזה, ולהקפיד כי טרם רכישת הדירה יבוצעו כל הבדיקות הנדרשות בקשר עימה, בידיכם או באמצעות בעלי מקצוע מתאימים מטעמכם כגון שמאי, מהנדס בניין, בדק בית, עורך דין וכו'.

3. בדיקת עלות הנכס ועלויות נלוות – למחיר הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש צפויות להתווסף עלויות נוספות אותן מומלץ לנסות להעריך טרם חתימה על הסכם המכר.

ראשית בררו מול בעלי הנכס מהן העלויות המשולמות על ידם בקשר עם תשלומי ארנונה וועד בית/חברת ניהול.
שנית, בדקו אילו תשלומים נוספים ומיסים עשויים לחול עליכם – מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, מתווך, שמאי, מהנדס, יועץ משכנתאות, עלויות הובלה ותיקונים נדרשים, ובמקרה של רכישת דירה מקבלן – תשלום שכ"ט לעוה"ד של החברה, עלויות עריכת שינויים במפרט הטכני, תוספות בגין מדד תשומות הבניה וכדו'.

4. בדיקת אפשרויות מימון – היוועצות ביועץ משכנתאות, ככל שמעוניינים, קבלת אישור עקרוני מאת בנק למשכנתאות, בחינת אופן ומועד קבלת כספים מהבנק נותן המשכנתא ובניית לוח תשלומים נכון התפור למידותיכם ומוסכם על המוכרים, לרבות עריכת שמאות מקדימה ככל ומעוניינים בכך.
5. בדיקה חבות בתשלומי מיסי מקרקעין – ככלל, עסקה במקרקעין דורשת דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין. בטרם חתימה על הסכם המכר, יש לבדוק האם תידרשו לשלם למיסוי מקרקעין סכום כלשהו בגין מס רכישה וככל שכן, האם יש דרך להפחית/ לבטל תשלום זה.
6. בדיקת תיק בניין – בדיקה עצמאית ו/או באמצעות איש מקצוע מטעמכם, אשר מטרתה לוודא כי הדירה נבנתה לפי היתר הבניה וכן בדיקת התוכניות, בדיקת התב"עות החלות על המקרקעין, היעדר חריגות וכדו'. כמו כן, ככל ומדובר בדירה בבית משותף, יש לבחון את תיק הבית המשותף ולוודא כי הדירה והצמדותיה תואמות את המתואר בתיק.
7. בדיקת מצב הנכס הקיים – כאשר רוכשים דירת יד 2, רוכשים את הדירה במצבה הנוכחי (AS-IS). מומלץ להיעזר בחברה בדק בית/ מהנדס על מנת לבדוק ולוודא כי לא קיימים בדירה ליקויים לרבות נזילות ורטיבויות. גילוי דבר זה עלול להשפיע על בחירתכם באם רצונכם לרכוש את הדירה או שמא לחפש נכס אחר.
8. בדיקת עיקולים, שעבודים והערות לטובת צד ג' – יש לבחון את מצב הנכס בלשכת רישום המקרקעין/בחברה המשכנת וברשם המשכונות ולוודא כי לא חלים לגביו כל הערה ו/או עיקול לטובת צד שלישי כלשהו.
   כמו כן, מומלץ לפנות למחלקת הגבייה ברשות המקומית על מנת לוודא כי לא קיימים חובות כלשהם בקשר עם תשלומי ארנונה ו/או היטל השבחה אשר לא שולמו או טרם נדרשו מהמוכר בקשר עם הדירה.
9. בדיקת זהותו של המוכר – חשוב לוודא כי מי שנחזה להיות מוכר הדירה הינו בעליה הרשומים, זאת באמצעות בחינת פנקס רישום הזכויות המתאים.
10. בחינת הסכם המכר – מומלץ כי בחינת הסכם המכר תבוצע בידי עורך דין מטעמכם, אשר ינהל את המשא ומתן המשפטי עבורכם באופן שיגן על האינטרסים שלכם בצורה המקצועית ביותר. עם זאת, נמליץ כי תקפידו גם אתם, לעיין בחוזה, להבין את הוראותיו ולוודא כי הוא משקף נאמנה את שהוסכם בינכם לבין המוכרים, לרבות התמורה שתשולם בעד הנכס, פריסת התשלומים המבוקשת, מועד מסירת החזקה ועוד.

הבדיקות המקדמיות שצוינו לעיל, הינן חשובות ומהוות את החלק הארי בבדיקות שיבוצעו על ידיכם אך היא בהחלט אינה כוללת את מלוא הבדיקות והפעולות שיש לבצע טרם חתימה על הסכם המכר.

לבסוף, חשוב לזכור כי על פי חוק, עסקה במקרקעין סופה ברישום, על כן וודאו כי בסיום העסקה יירשמו זכויותיכם בפנקס בו מתנהל רישום הזכויות כגון לשכת רישום המקרקעין, החברה המשכנת, רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לעניין.

מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין ונדלן  מקצועי ומנוסה אשר ילווה אתכם מרגע בחירת הדירה ועד להשלמת העסקה באמצעות רישום זכויותיכם בפנקס הזכויות.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ומובא כמידע כללי לצורך הנגשת מידע לקוראים בלבד***