בבואם לרכוש דירה חדשה מחברה קבלנית/יזמית, רוכשי דירות רבים נוטים לחשוב כי עורך הדין של החברה המוכרת מייצג גם אותם וזוהי הנחה שגויה מיסודה.

כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 קובעים באופן מפורש, כי בעסקה לרכישת דירה מחברה קבלנית, עורך הדין המייצג את החברה המוכרת אינו רשאי לייצג את רוכשי הדירה.

אז מהיכן בכל זאת נובע הבלבול אצל הרוכשים?

נראה כי הדבר קורה משתי סיבות:

האחת היא, שעורך הדין המייצג את החברה המוכרת מטפל, לרוב, בביצוע רישום זכויותיהם של הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.

השנייה היא, בשל העובדה שהחברה המוכרת רשאית להשית על הקונים, בהתאם להוראות הסכם המכר, השתתפות בהוצאותיה המשפטיות של החברה בסכום שלא יעלה על הקבוע תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 המתעדכנות מעת לעת.

(עדכון אחרון מיום 20/04/21 העמיד את הסכום על סך של 4,999 ₪ בצירוף מע"מ).

אל לרוכשים לשכוח, כי אמנם עורך הדין בביצוע הפעולות המותרות לו לזכות הרוכשים מחויב לפעול בנאמנות כלפיהם, אך הוא מייצג את החברה המוכרת וממנה גם מקבל את שכרו.

אם כך, מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחומו?

חשוב לזכור כי עורך הדין של הקבלן הוא זה שערך את חוזה המכר בנוסח שיחתם על ידי כל הרוכשים בפרויקט, ובד"כ מונה עשרות סעיפים שמיטיבים עם הקבלן.

כמו כן, עורך הדין של הקבלן אינו מבצע עבור הרוכשים את הבדיקות המקדמיות הנדרשות מהם על מנת לוודא כי זוהי עסקה "טובה" עבורם.

לכן, בבואם לבצע את "עסקת חייהם", חשוב כי הרוכשים ישכרו את שירותיו של עורך דין מנוסה ובקיא, שיסייע להם לשמור על האינטרסים שלהם, יבצע את הבדיקות הנדרשות ויסביר להם את ההסכם עליו הם נדרשים לחתום.

עבודתו של עורך הדין על חוזה לרכישת דירה מחברה קבלנית/יזמית היא מורכבת ושונה מאוד מהסכמי יד 2 וישנן סוגיות חשובות אותן יש לבדוק טרם חותמים על ההסכם, בין היתר:

• סוג הבטוחות שהקונים מקבלים עבור הכסף שהם משלמים.

• מועד המסירה החוזי וסוגיית איחור במסירה מאת החברה.

• אחריות הקבלן והתחייבותו לתיקון ליקויים דחופים.

• בדיקה פרטנית בעניין מיסוי מקרקעין.

• תשלומים נוספים ומדד תשומות הבניה.

• בניית לוח התשלומים הנכון.

• התחייבות החברה בקשר עם המפרט הטכני.

וכן נושאים רבים אחרים שבדיקה וטיפול נכון בהם, יאפשרו לשמור על זכויות הרוכש בעת רכישת הדירה, ואף למנוע בעיות עתידיות ו/או לספק להן פתרון טרם התרחשותן.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ומובא כמידע כללי לצורך הנגשת מידע לקוראים בלבד***