נחמנסון & עיני | עורכי דין מקרקעין בקריות |התחדשות עירונית: הזדמנות חדשה לחיים

העתיד כבר כאן: התחדשות עירונית הפכה למנוע צמיחה אדיר, הן ברמה הלאומית/העירונית והן ברמה האישית. תהליך זה מאפשר שדרוג משמעותי של איכות החיים בשכונות הותיקות בערים השונות, תוך יצירת הזדמנויות נדל"ניות יוצאות דופן עבור בעלי דירות ותושבים רבים.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל למספר תהליכים שמטרתם היא חיזוק מבנים קיימים או הריסתם ובניית מבנים חדשים במקומם, שיפור תשתיות ובכך עלייה באיכות החיים של תושבי הערים השונות וכן יצירת סביבה עירונית יעילה, נגישה וחדשנית המשדרגת את המרקם העירוני הוותיק בערים השונות. מתווים אפשריים להתחדשות עירונית הם:

• המתווה העיקרי הוא התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי: הקמת מתחם מגורים חדש ומודרני כנגד הריסת בניינים ישנים באותו המתחם, תוך הגדלת מספר יחידות הדיור והוספת שטחים ציבוריים ו/או מסחריים, בהתאם לאילוצי התכנון ולדרישת הרשויות. לצורך התחלת הליך פינוי בינוי אמנם נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות באותו המתחם, אולם כדי להוציא את הפרויקט לפועל נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים, כך שבעלי דירות המתנגדים להקמת הפרויקט, עלולים להיחשב ב"דיירים סרבנים" ובכך להיות חשופים לתביעה וניהול הליך משפטי נגדם, על רקע התנגדותם ובגין הנזקים שסירובם עלול לגרום.

• מתווה נוסף הוא מתווה ההתחדשות הבניינית, המוכר למרבית האוכלוסייה כתמ"א 38 אשר נחלק ל-2:

  תמ"א 38/1: חיזוק ועיבוי הבניין הקיים נגד רעידות אדמה, תוך הרחבת שטח הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם, לרבות תוספת ממ"ד, בניית מרפסות, תוספת קומות, הוספת מעלית ועוד.
  תמ"א 38/2: הריסה של המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש במקומו. הבניין החדש יעמוד בתקן הנדסי מחמיר יותר, וייבנו בו דירות חדשות, חניות, מעלית, תשתיות משודרגות ועוד.

בשני המקרים, הדיירים מקבלים דירה משודרגת לעומת דירתם טרם תחילת התהליך.

לצורך התחלת הליך תמ"א, נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות בבניין. גם בהליך זה כדי להתחיל בפרויקט, נדרשת הסכמה של כל הדיירים והמתנגד כאמור עשוי להיחשב ל"דייר סרבן".

יודגש, כי בחלק מהערים עדיין מצויים בעיצומם פרויקטים מכוח תמ"א 38, בעיקר בגין העובדה שיצאו אל הדרך לפני מספר שנים וטרם הושלמו, אולם חלק מהמסלולים במסגרת תמ"א 38 פקעו ו/או עתידים לפקוע בקרוב, בעוד בחלק לא מבוטל מהרשויות לא אושרו תוכניות חלופיות.

פירוש הדבר הינו כי באותן הרשויות יהיה קשה להוציא אל הפועל פרויקטים במסגרת התחדשות בניינית, המזכים את היזמים בפטורים/הטבות כלשהם.     

כאמור, במקביל לפקיעת הוראות תמ"א 38, מקודמות מספר חלופות, כגון "חלופת שקד" שאומצה במספר מצומצם של ערים באופן מלא או חלקו, וכן חלופות מקומיות המתמקדות בעיקר בשינוי הגישה התכנונית ומעבר מתכנון ברמה הארצית ריכוזית לרמה מקומית יותר, תוך מתן דגש על יעילות, תכנון מודרני ופיתוח בר-קיימא.

בכל אחת מהחלופות ישנם כמובן יתרונות וחסרונות, אך מטרותיהן משותפות, ובכל מתווה שיתאפשר, יהיה על בעלי הדירות לפעול בצורה סדורה:

בשלב הראשון – התאגדות הדיירים ובחירת נציגות

הצעד הראשון בדרך להתחדשות עירונית מוצלחת הוא יצירת גרעין ראשוני של דיירים שמעוניינים לקדם את המהלך, אשר ייבחרו לנציגות ויפעלו בשם יתר בעלי הדירות.

בשלב השני – בחירת עורך דין מייצג מטעם הבעלים

הייצוג המשפטי של הדיירים הוא אחד הגורמים הקריטיים בפרויקט התחדשות עירונית. עורך הדין הוא זה שמלווה את הדיירים מתחילת התהליך ועד לסיומו בקבלת הדירות החדשות, ואף לאחר מכן.

תפקידיו בין היתר הם לסייע לבעלי הדירות לקיים מכרזים לבחירת יזם ואנשי מקצוע נוספים, לנהל מו"מ עם היזם על נוסח ההסכם, ולוודא שהאינטרסים של בעלי הדירות נשמרים.

עורך דין מנוסה ידע להצביע על סיכונים ולנהל משא ומתן משפטי יעיל שיביא לחתימה על ההסכם ובכך יגדיל את הסיכוי ליציאתו של הפרויקט לפועל.

בשלב השלישי – בחירת היזם שיקים את הפרויקט וניהול מו"מ

כעת ניתן לפנות ליזמים פוטנציאליים, לקבל מהם הצעות שונות ולקיים מכרז מסודר לצורך בחירת ההצעה המיטבית עבור בעלי הדירות.

לאחר בחירת היזם וקבלת החלטה משותפת בדבר המתווה הנכון לקיומו של הפרויקט – ינהל עורך דין הבעלים את המשא ומתן מול היזם עד להגעה לנוסח ההסכם עליו תחתמו, ומשם יצא הפרויקט לדרך.

אמנם מדובר בדרך ארוכה עד להתקיימות כל התנאים הדרושים לשם השלמתו של הפרויקט, אך הבסיס לה הוא בחירת עורך דין מקצועי שילווה אתכם, שיהיה זמין עבורכם וידע לתת מענה לסוגיות השונות שעשויות להתעורר בדרך.

לסיכום:

כאמור, ישנם מספר מתווים אפשריים בדרך להתחדשות העירונית המיוחלת, אולם המגמה היא שיותר יזמים ורשויות יבחרו במסלול פינוי-בינוי.

התחדשות עירונית היא תהליך רב-ממדי, בעל השפעה עצומה על עתיד הערים בישראל, תהליך זה משלב בין שיפור איכות החיים, פתרון משבר הדיור והשבחת ערך הנכסים אולם לצד זאת ישנם אתגרים וקשיים רבים אותם כגון הליכים בירוקרטיים רבים, התנהלות בהתנגדויות של דיירים סרבנים וכדומה, לכן בבואכם לבדוק היתכנות לתחילתו של פרויקט התחדשות עירונית, חשוב לזכור כי לכל מתווה ישנם מאפיינים ייחודיים לו אשר יש להתחשב בהם ולהיוועץ בעורך דין להתחדשות עירונית כבר בשלב הראשוני, ואף לפני בחירת יזם.

לבחינת ההיתכנות הראשונית, מומלץ לפנות אל המינהלת המטפלת בהתחדשות עירונית בעיר מגוריכם.
ניתן לעשות זאת באמצעות כניסה לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

***האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ומובא כמידע כללי לצורך הנגשת מידע לקוראים בלבד***