מהו בית משותף?

סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. בבתים משותפים כגון בתים דו משפחתיים ובניינים רבי קומות, כל דירה מהווה יחידה נפרדת בעלת תת חלקה נפרדת לעומת מצב בו לא רשמו בניין כבית משותף, אז תהא הבעלות על הקרקע היא במושע, או בהתאם למפורט בהסכם שיתוף שנערך בין הצדדים או לחלופין תסומן כיחידה נפרדת במשרדי החברה המשכנת.

הדירה הנרשמת בפנקס הבתים המשותפים כיחידה נפרדת, כוללת גם את החלק היחסי בזכויותיה גם בשטחים המשותפים שבבית המשותף, כגון לובי, חדרי מדרגות, חצר, גג וכדו', אשר שייכים יחדיו לכל בעלי הדירות, כל אחד בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף, והכל כפי שרשום בהוראות התקנון המוסכם של הבית המשותף.

תקנון מוסכם – מהו?

בעת רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, נרשם גם תקנון הבית המשותף. תקנון זה מגדיר את הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית המשותף ביחס לשטחים המשותפים בבית, וכן את אופן ניהול הבית המשותף. הליך זה חשוב לבעלי הדירות, היות והוא המבטיח את הסדרת מערכת היחסים בין הבעלים בקרקע, היינו בין בעלי הדירות, כמו כן, השלמת ההליך הרישומי חשוב גם עבור היזמים שכן עליהם מוטלת החובה לרשום את הבית המשותף בהתאם לחוק.

הסכם שיתוף – מהו?

בהיעדר רישום בית משותף, המחלק את המקרקעין ליחידות נפרדות עבור כל אחד מבעלי הזכויות, הבעלים של המקרקעין מחזיקים בנכס בבעלות משותפת (במושע), דבר אשר יכול לפעמים להוביל לעימותים או מחלוקות בין בעלים, בעוד שהסכם שיתוף יכול לתת פתרון במקרים הללו.

הסכם שיתוף הוא הסכם משפטי שנערך ונחתם בין בעלי הזכויות במקרקעין, מקום בו לא נרשם או לא ניתן לרשום בית משותף. הסכם השיתוף קובע את הזכויות והחובות של כל הבעלים ביחס לשטח המשותף שלהם בקרקע, והוא נועד על מנת להגדיר מהו החלק של כל אחד מהבעלים בקרקע.

להסכם השיתוף יש לצרף תכנית מדידה המראה מהי החלוקה המבוקשת בשטח של כל אחד מהבעלים במקרקעין. הסכם שיתוף יכול לכלול סעיפים והוראות שונות, כגון אופן החלוקה של הוצאות או חלוקת השטח לחלקים שווים או לא שווים בין הבעלים של המקרקעין.

ההבדל בין הסכם שיתוף לבין תקנון מוסכם

ההבדל העיקרי בין הסכם שיתוף לבין תקנון מוסכם הוא בכך שהסכם שיתוף הוא הסכם המקנה זכויות חוזיות ואילו תקנון מוסכם הוא הסכם המקנה זכויות קנייניות ומכאן שערכו של התקנון גבוה יותר. מסיבה זו, בבית משותף תמיד נעדיף לרשום או לתקן תקנון מוסכם על פני עריכת הסכם שיתוף.

הליך רישום בית משותף

ההליך לרישום בית משותף מתחיל בפנייה למפקחת על רישום המקרקעין. החברה היזמית, באמצעות עורך דין לרישום בתים משותפים, מגישה את תיק רישום הבית המשותף בצרוף טופס בקשה לרישום בית משותף, תשריט רישום בית משותף, תקנון מוסכם ויתר המסמכים הדרושים לצורך הרישום.

עורך דין לרישום בתים משותפים ממלא תפקיד חשוב על מנת להבטיח שתהליך הרישום יבוצע בצורה מדויקת, תוך מתן דגש על הנחיות המפקחת על רישום המקרקעין, היכרות עם הנהלים העדכניים לרישום והכנת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית המשותף, לרבות רישום תקנון מוסכם לבית המשותף.

לאחר מתן צו רישום בית משותף, פועל עורך הדין לרישומם של בעלי הזכויות בתתי החלקות שנוצרו מכוח רישום הבית משותף.

היתרונות של רישום בית משותף עבור בעלי הנכסים

1. רישום בית משותף מעניק לבעלי הדירות ודאות משפטית לגבי זכויותיהם וחובותיהם. כך כל בעל דירה יודע בדיוק מה הוא רשאי לעשות בדירתו ומה הוא חייב לעשות ביחס לשטחים המשותפים, למשל האם דירות קרקע בבניין צריכות לשלם עבור הוצאות מעלית הבניין וכדו'.
2. פעולת רישום הבית המשותף שומרת על זכויות הקונים/ בעלי הזכויות במקרקעין שכן חוק המקרקעין קובע כי עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך מסייעת גם ליזמים לעמוד בחובתם החוקית.
3. כאשר אדם רוצה למכור דירה בבניין אך הדירה אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, מי שמנהל את הזכויות היא החברה המשכנת (בהרבה מקרים זו אותה חברה שבנתה את הבניין), המשמשת כמעין "טאבו פרטי", דבר אשר יכול להוביל להתנהלות לא פשוטה בין החברה המשכנת לאדם הפרטי ואף לנשיאה באגרות בעלויות גבוהות יותר מכפי הנהוג בטאבו. מבחינת החברה המשכנת היא נדרשת להקים צוות שינהל את כל הרישומים ועל כן נדרשת להשקיע בכך משאבים. התנהלות כאמור מול חברה משכנת אינה נדרשת לאחר רישומו של בניין כבית משותף היות ולאחר הרישום, החברה המשכנת מסיימת את תפקידה ומי שמנהל את הרישומים הן לשכות רישום המקרקעין השונות בארץ ובכך החברות המשכנות יוצאות מהתמונה.

היתרונות לרישום בית משותף עבור חברות הבניה

חברות בניה נהנות ממספר יתרונות מרישום בית משותף:

• עמידה בחובתן החוקית: בראש ובראשונה מכוח החובה החוקית החלה על חברה הבונה ומוכרת יחידות (דיור ומסחר כאחד) בפרויקטים השונים, השלמת הליך הרישום הינו חלק בלתי נפרד מקיום חובותיהם כלפי הקונים על פי חוק.
• שקט נפשי: רישום בית משותף מאפשר לחברות בניה לסיים את הפרויקט ולעבור הלאה לטיפול בפרויקטים הבאים מבלי לדאוג לבעיות משפטיות עתידיות ומבלי לנהל את מרשם הזכויות בכובען כחברה משכנת.
• יציבות משפטית: רישום בית משותף מבטיח לחברות בניה יציבות משפטית, שחשובה להן מבחינה עסקית שכן חברה שלא מסיימת את הליך רישום הבית המשותף עלולה להיחשב כסרבנית רישום שכן אז לא תוכל להשתתף במכרזים של המדינה לרכישת מגרשים לבניית פרויקטים.
• ערך כלכלי: אי רישום בית משותף עלול לגרור את החברה היזמית לתביעות משפטיות, שכן החובה לרישום קבועה בחוק. לכן כאשר חברה רושמת פרויקט מגורים כבית משותף היא מונעת בעצם הגשת תביעות עתידיות נגדה מרוכשי דירות על כך שלא רשמה את הפרויקט כבית משותף.  

לסיכום

הליך רישום בית משותף הוא הליך בירוקרטי סבוך בעל מאפיינים רבים עם משמעויות נרחבות.

בעולם המהיר של הנדל"ן יש חשיבות עליונה לרישום בתים משותפים בזמן הנכון ובצורה הנכונה ביותר זאת על מנת לייצר וודאות ובהירות לגבי מצב הזכויות בנכסים השונים ברחבי הארץ ובכך לסייע בקיומן של עסקאות מקרקעין "פשוטות" יותר, לכן רישום בית משותף הוא הדרך הנכונה ביותר המקלה הן על בעלי דירות והן על חברות יזמיות.